A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que,
tendo havido a concordância do adquirente no momento da compra, é válida a cobrança
de taxa de manutenção das áreas comuns pela administradora de loteamento, mesmo
antes da promulgação da Lei 13.465/2017.
A decisão foi tomada no reexame de recurso especial, para eventual juízo de retratação
(artigo 1.040, II, do Código de Processo Civil), após o julgamento do Supremo Tribunal
Federal (STF) no RE 695.911 (Tema 492).
De forma unânime, os ministros da Terceira Turma mantiveram o acórdão anterior, por
entender que ele não conflita com a posição do STF.
Na origem do caso, em fevereiro de 2009, um grupo de proprietários ajuizou ação
declaratória de inexistência de obrigação contra a administradora do loteamento em que
possuíam terrenos, em virtude da cobrança de taxa destinada à manutenção das áreas
comuns.
Os autores da ação alegaram não existir lei que os obrigasse a pagar a taxa. Segundo
eles, mesmo que se tratasse de um condomínio, as decisões sobre sua administração
deveriam ser aprovadas em assembleia, mas isso não ocorreu, o que inviabilizaria por
completo a exigência de pagamento.
Por seu lado, a administradora afirmou que, desde a constituição do loteamento, foi
estabelecido contrato-padrão com a previsão de que haveria serviços de conservação
cujo custeio seria rateado entre os proprietários, e que, durante vários anos, os autores
pagaram a mensalidade sem qualquer oposição, tendo os serviços sido efetivamente
prestados.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que a cobrança da taxa era válida,
pois os compradores sabiam da sua exigência quando assinaram o contrato. A decisão foi
mantida pelo STJ no primeiro julgamento do recurso.
Situação é diferente da julgada pelo STF
Ao analisar o RE 695.911, o STF definiu que “é inconstitucional a cobrança, por parte de
associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de
proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/1917 ou de anterior lei municipal
que discipline a questão”.
Para a relatora no STJ, ministra Nancy Andrighi, a decisão proferida pela Terceira Turma
não destoa do entendimento fixado pelo STF, o qual diz respeito à situação em que não
há regulamentação legal nem manifestação de vontade das partes.
A ministra transcreveu trechos do acórdão do TJSP nos quais se reconhece que os
compradores dos terrenos estavam cientes de que teriam de arcar com as taxas. “O
contexto delineado pelas instâncias de origem revela que, a despeito da ausência, à
época, de previsão legal, os recorrentes manifestaram expressa vontade de assumir,
perante o loteador, a obrigação de pagar a taxa de manutenção”, afirmou.
Nancy Andrighi lembrou que, de acordo com os autos, a aquiescência dos compradores
com esse pagamento constou dos contratos, cujo modelo estava registrado no cartório de
imóveis. Diante dessa peculiaridade, concluiu a relatora, “sobressai a distinção com o
decidido no RE 695.911, de modo que o acórdão exarado por esta turma não conflita
com o precedente da Suprema Corte”.
A ministra assinalou ainda que, em decisão sobre o mesmo loteamento (RE 1.207.710), o
ministro do STF Gilmar Mendes – assim como a Terceira Turma do STJ – entendeu que se
tratava de um caso peculiar, que não se assemelhava ao entendimento proferido por
aquela corte em repercussão geral.
Leia o acórdão no REsp 1.569.609.
REsp 1569609