O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) julgou constitucional a penhora de bem de
família pertencente a fiador de contratos de locação residenciais e comerciais. A decisão
foi tomada na sessão virtual concluída nesta quarta-feira (8/3), no julgamento do
Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127).
O recurso foi interposto por um fiador contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo (TJ-SP) que confirmou a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de
um contrato de locação comercial. No STF, ele defendia que o direito constitucional à
moradia deve se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial. Também
sustentava que a tese fixada pelo STF no julgamento do RE 612360, com repercussão
geral (Tema 295), no sentido da constitucionalidade da penhora de bem de família do
fiador de contrato de locação, deve ser aplicada apenas aos contratos de locação
residencial.
Livre iniciativa
Prevaleceu, no julgamento, o voto do relator, ministro Alexandre de Moraes, pelo
desprovimento do recurso. Para o ministro, o direito à moradia, inserido na Constituição
Federal entre os direitos sociais, não é absoluto. Ele deve ser sopesado com a livre
iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também
previsto na Constituição Federal (artigos 1º, inciso IV e 170, caput), e com a autonomia
de vontade do fiador, que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato.
Para o relator, a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial
causaria grave impacto na liberdade de empreender do locatário, já que, entre as
modalidades de garantia que podem ser exigidas, como caução e seguro-fiança, a fiança
é a mais usual, menos onerosa e mais aceita pelos locadores. Além disso, deve ser
garantido ao indivíduo o direito de escolher se manterá a impenhorabilidade de seu bem
de família, conforme a regra geral da Lei 8.009/1990, que dispõe sobre a matéria, ou se
será fiador, consentindo expressamente com a constrição de seu bem no caso de
inadimplemento do locatário. “A livre iniciativa não deve encontrar limite no direito à
moradia quando o próprio detentor desse direito, por sua própria vontade, assume
obrigação capaz de limitar seu direito à moradia”, afirmou.
Ele destacou, ainda, que, nos aluguéis comerciais, muitas vezes o fiador é o próprio sócio
da pessoa jurídica afiançada, especialmente em se tratando de micro e pequena
empresa. Assim, o empreendedor pode liberar seu capital financeiro para investi-lo no
próprio negócio, enquanto o fiador, também sócio, escolhe seu direito de empreender,
ciente de que seu próprio bem de família poderá responderá pela dívida. “Trata-se de
decisão sua, em livre exercício de sua autonomia privada”, apontou.
Lei do Inquilinato
Outro ponto observado pelo relator é que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não faz
distinção entre fiadores de locações residenciais e comerciais em relação à possibilidade
da penhora do bem de família. Em seu entendimento, criar distinção onde a lei não
distinguiu violaria o princípio da isonomia, pois o fiador de locação comercial manteria
incólume seu bem de família, enquanto o de locação residencial poderia ter seu imóvel
penhorado.
O voto do relator foi acompanhado pelos ministros Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias
Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux (presidente).
Prevalência
Ficaram vencidos os ministros Edson Fachin e Ricardo Lewandowski e as ministras Rosa
Weber e Cármen Lúcia, que votaram pelo provimento do recurso. Para essa corrente, o
bem de família do fiador de contrato de locação não residencial é impenhorável. Na
avaliação do ministro Fachin, primeiro a divergir, o direito constitucional à moradia deve
prevalecer sobre os princípios da livre iniciativa e da autonomia contratual, que podem
ser resguardados de outras formas.
Tese
A tese de repercussão geral proposta pelo relator é a seguinte: “É constitucional a
penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial,
seja comercial”.
Processo relacionado: RE 1307334